上海使用权房限购

限购规则是什么？这个过程和之前的有什么区别？税费有调整吗？房子的使用权价格会下降吗？

作者：褚哮天，方达。

住房使用权是计划经济和住房分配制度的产物。长期以来，在产权房限购的背景下，不限购的使用权和低税费一直受到“消费者”的青睐，使得市场单价甚至高于同地段的产权房价格。从去年7月开始，上海短暂停止了房屋使用权交易，发布了临时文件。它规定，拥有房屋使用权的个人不能再购买，购买后5年内不得出售。最后，2019年10月10日，上海市政府发布《上海市公有住房差价交换办法》(以下简称《新办法》)，新办法将于2019年12月1日起施行。一些新条款的加入也证实了我们之前的推断。这一住房交易领域的重磅炸弹一诞生，就被上海市民广为关注传颂。虽然时间，的房价已经稳定了一段时间，但住房政策的改变始终是居民的头等大事。在阅读了主流平台，公民的主要评论后，我们总结了五个主要问题：

1、

还能买吗？

2、

怎么买？

3、

税收增加了吗？

4、

已经买的房子有什么影响？

5、

这房子会涨还是会跌？有解决办法吗？

作为专注于家庭事务和房产的专职律师，我们今天就和大家聊聊这个《新办法》给上海市民带来了哪些新变化。

一个，

—— 《新办法》还能买所谓限购政策吗？限购和产权房有什么区别？

限购政策主要来自《新办法》(转让限制)第十条第一、二款。原文如下：

“本市户籍拥有2户(套)及以上(含公有住房租赁和房屋产权)的，不得以本办法第五条第(二)项规定的差价交换方式取得公有住房租赁。

本市单一户籍且年满18周岁的个人拥有一户(套)以上住房(含公有住房租赁和住房产权)的，不得以本办法第五条第(二)项规定的差价交换方式取得公有住房租赁。

"

用白话来说就是：

“本市户籍有2套以上房屋(含产权房、使用权房)的，只能交换使用权房，不能再购买。

本市户籍满18周岁的单身人士，如果拥有多套住房(包括产权房和使用权房)，只能交换使用权房，不能再次购买。"

“本市户籍”的概念源于2012年上海市政府发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》号文件，其中明确“本市户籍是指本市常住户口的家庭和本市职工集体户口的家庭”。在这一规定中，也明确了本市户籍家庭的子女成年后限购一套产权房。结合2011年市政府限购令，不难看出《新办法》年的使用权房限购政策已经完全符合产权房。即无论房子是什么，家庭是最多2套的单位，成年单身者最多1套。

第二，

如何购买——？销售流程和之前的有什么区别？

本《新办法》主要用于替代1999年市政府发布的《上海市公有住房差价交换试行办法》(以下简称《旧办法》)。既然用《新办法》来代替《旧办法》，最后我们来看看新旧方法的区别，进而推断实际操作中会发生哪些变化。

出售前提条件—— 《新办法》第八条：经利害关系人同意，《旧办法》中的“共同生活成年人同意”变更为“本市常住户口共同居住人同意”。看起来差别很大，但实际上没有变化。这一变化是进一步明确现有操作方法的典型例子。《旧办法》虽然规定了“共同生活的成年人的同意”，但在实践中，同意书是由包括户籍在内的所有人签署的。因此，唯一可能的影响是，如果房屋使用权的户籍中有未成年人，且符合共同居住的条件，未成年人的法定代表人需要签字同意。可能是在原来的基础上增加了一点点障碍。对于定居学习的亲戚家的孩子，需要稍微注意一下。解决方案与本文无关，这里不做描述。如果需要了解，可以加作者微信详谈。

关于交易流程，我们来看看《旧办法》中的规定：自查是否符合要求，——，征得成年居民同意，——，双方订立合同，并在——10日内办理差价换房手续，——，房地产交易管理机构书面征求出租人意见，——，出租人在7日内给予答复，——， 凡房地产交易管理机构要求出具书面准予差价换房证明的，在初次收到材料后20日内。 可以看出，在整个过程中，行政机关要求的时间是20天。

我们来看看《新办法》上海使用权房限购中的规定：征得本市常住户口的共有人同意，——书面征求出租人意见，—— 15日内给予答复，——双方订立合同，——受让人到房产交易中心窗口查询是否符合限购条件，—— 15日内到区房产交易中心办理合同，——区其中，进程时间是出租人所在区房地产交易中心的第15天。

看来时间还是和以前一样。但它实际上减少了时间在《差价换房确认书》发行之前，实践中的处理方法是在去交易中心之前征得出租人的同意。给交易中心的时间还有20天。现在简单明确一下实践中的操作方法，这样出租人在这里往往用不到15天。

的时间，而行政机关给了5天的限期，实际上是大大缩减了办理时间。当然，因为限购的关系，所以流程中比原先多了一步查询是否符合条件的流程，但和产权房交易一样这个是可以和提交材料一起进行的，所以对于我们市民来说，流程上基本没有变化，实际流程时间比原先大大缩减了。

三、

交易税费方面有什么变化？

这点先说结论吧，目前还不清楚。《新办法》出台前，使用权房交易的税费依据是上海市政府1999年发布的“上海市房屋土地管理局关于贯彻《上海市公有住房差价交换试行办法》的实施意见”第十三条，转让成交价格的0.5%，不满100按100算。按照惯例《新办法》出台后《旧办法》同时废止，相应的实施意见一般也会失效。后续市政府必定会出台《新办法》相应的实施意见。这次新旧办法的更迭除了限购这部分外，其余政策基本都是老政策和实际操作的一个延续。从这个角度而言我们认为税率变化的可能性不大，毕竟税收法定，关于使用权这部分的税费要进行调整的话，必定需要上位法的依据。但如果考虑到限购因素是为了将使用权房向产权房政策靠拢，则税率的小幅上调可能还是存在。

不过有个地方很有趣，在《旧办法》第十九条中，虽然没有很详细，但也将税费作为独立的一条写了出来，但在《新办法》中这一条却被删减了。当然也可能是我们多虑了，最终会如何，还是等《新办法》的实施条例出台后才能明确。我们在此也只是通过经验进行一个推断。

四、

已经到手的房子会有影响吗？

对于已经持有使用权房的市民而言，只有限购影响，房屋的卖出不受影响。但也不排除后续出台的配套税收政策，类似产权房那样增加第二套房购入的税收成本。但从目前发布的内容而言，并没有将使用权房的税收和产权房挂钩。暂时不用担心。

五、

使用权房的限购会给市场带来什么影响？有什么解决办法？

从经济学角度而言，供给不变的情况下，需求缩减必然导致供给价格下跌。这样来说使用权房应该有小幅下跌。但实际上使用权作为某一历史时期的产物，其本身具有一些特性。房屋大部分为老破小、购买人必须为本市户口居民，不能贷款需要一次付清等。这些特性决定了它的市场流动率并不高，没有特殊情况下，持有人也并不优先考虑出售，持有等待拆迁无疑是更好的选择。

市政府此次出台《新办法》在第一条就已经明确说明了“规范交换活动，保障居住需求，维护管理秩序”。在房价如此平稳的情况下，对于体量较小的使用权房进行限购，更多的可能还是维护管理秩序为主，并无打压市场的心理，当然法律有其滞后性，也可能是提出之初也有此意。

对于普通市民而言，如果原本就有购买意向，则可以赶在《新办法》实施前将合同提交审核。按照惯例在《新办法》实施前，使用权房市场价格一般会整体上涨一小波，如果没有意向，只是为了赶在限购之前购买，这个时机这个价格的购入是否合理，就需要市民朋友们自行判断了。且在房屋价格短期波动时期特别容易产生合同纠纷，各位在制定买卖合同之时要将相应条款约定清楚。

综上所述，《新办法》的出台政府更多的倾向是把使用权纳入房产交易的大框架中进行统一管理，限购本来就是其中的必要因素。所以普通市民无需多虑。统一管理推动房产交易市场的良性发展，对于我们市民而言肯定是福不是祸。

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上海使用权房限购新规定

一、上海市房屋使用权限购新规。

上海近日发布《上海市公有住房差价交换办法》号通知，规定限制上海户籍的购房人购房权。其中：本市户籍拥有2套及以上住房(含公有住房租赁和住房产权)的，不得以差价换房方式取得公有住房租赁；本市户籍单身且年满18周岁的个人拥有一户(套)以上住房(含公有住房租赁和住房产权)的，不得以差价交换方式取得公有住房租赁；两个以上非本市同一户籍家庭成员的个人，不得以差价换房方式取得同一公有住房的租赁权。

此外，《上海市公有住房差价交换办法》规定，经市、区政府认定的花园洋房、优秀历史建筑等具有保留保护价值的公有住房承租人，如需差价换房，鼓励市、区政府指定的企业通过有偿退租或差价换房的方式取得租赁权。

二、购买房屋使用权的利弊？

1.购买房屋使用权的优势。

一般使用权房以小户型为主，比同位置的房子便宜，适合经济条件有限的人刚需。而且，使用权房不限购，不会受到宏观房地产调控政策的影响，交易不需要缴纳契税、印花税等。

如果政策好，产权单位同意并符合相关条件，缴纳相关费用后即可转为产权房，相当于低价购买了一套位于繁华地段、周边配套成熟且属于自己的产权房。这是一个非常好的选择。

2.购买房屋使用权的缺点。

购买房屋使用权有一定的限制，尤其是户籍方面，需要当地户籍。由于房屋使用权的产权属于集体，而个人没有相关的产权，通过贷款购买房屋是不可行的，只需要一次性付清房款，这也要求购房人付出更多。此外，使用权房户型老旧，也可能存在公共厨卫的情况，居住舒适度仍得不到保障。

根据上述介绍，上海发布《上海市公有住房差价交换办法》号公告，限制购买使用权房屋，不符合规定条件的在沪登记人口不能购买使用权房屋。如果你对此有任何法律问题，请咨询Hualv.com的律师，他们会给你专业的答案。

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