燕郊楼市探访

原标题：实地考察燕郊楼市：成交量不高，涨价不明显。

记者走访了交易量较低、价格涨幅不明显的燕郊楼市。

燕郊楼市抢房的氛围是谁营造的？

燕郊有一些楼盘卖得很好，大部分都是北京来的客人。

根据中原地产的数据，今年春节过后，燕郊的房价出现了回升的迹象。目前燕郊二手房月成交量已恢复到1000套水平，成交活动有所增加。但北青报记者到燕郊实地采访，发现几个售楼处的访客很少，大部分都是空无一人。据某售楼处工作人员介绍，燕郊楼市有所恢复，但在限购的情况下，起火的可能性不大。有业内人士认为，当地开发商、销售代理、房产中介等利益相关群体共同炒作政策放宽等预期规划利好消息，从而营造了抢房氛围。

变化

二手房平均成交价连续6个月上涨。

燕郊楼市探访

或与一年一度的“春季攻势”有关。

燕郊楼市的一举一动都深受市场关注的影响近年来，燕郊楼市经历了大起大落。从大众对每平方米1万多元的心理接受度来看，2017年最高点将接近每平方米4万元。

2017年3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安、永清限购，限制一套外地户籍，提高首付比例；4月5日，三河市限购实施细则发布，进一步提高二手房交易成本。6月3日，廊坊市限行升级。外地户籍需3年社保或完税证明，本地户籍限2套。之后楼市一路暴跌，普遍下跌30%甚至腰斩。

去年底，一路跌至冰点的燕郊楼市出现复苏迹象。从环比数据来看，2018年10月，燕郊二手房参考均价仅为人民币/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房参考均价已经上涨至人民币/平方米，2019年1月，二手房成交均价为人民币/平方米。

对于燕郊楼市，中原地产分析师张大伟认为，燕郊楼市有其自身的利好市场，包括近期通州与北三县的协同发展以及地铁建设的预期。但从市场发展的角度来看，春节期间市场成交量冻结，3月份将积累大量买家。在这种情况下，投机更容易影响市场。“当然，这些猜测主要是基于当地房价确实下跌了很多。”

事实上，燕郊乃至整个“北方三县”一般每年都会有一波“春季攻势”。2017年12月至2018年2月，燕郊房价也呈现快速反弹。其中，2018年2月环比涨幅为2.38%。但炒作过后，燕郊房价持续下跌，甚至跌幅扩大。

访问

严格购买不能逃避社会保障。

交易量不高，涨价不明显。

4月5日，北青报记者来到燕郊著名的“销售街”，燕郊的大部分售楼处和房产中介都聚集在这里。在鼎盛时期，有几十名经纪人和数百名经纪人在街上卖房。北青报记者之前曾在不同时间多次到访过这个地方，几乎是燕郊楼市的风向标。2017年限购最严后，这里的中介大部分倒闭，大部分中介离开大厂、秦皇岛。“销售街”曾经非常冷清。

4月5日下午，北青日报记者再次来到“销售街”。据一位中年妇女说，她上个月来这里拉租客，每月有3000元的保障收入。

《北青报》记者跟随他们走访了几家售楼处，发现售楼处的租客很少，大部分是dese

为什么生意不怎么好，但是几乎每个售楼处都开了？对此，一位售楼处工作人员表示，一方面，燕郊楼市确实出现了好转迹象，大家都怕踩空。另一方面，明年燕郊楼市限购将满三年，限购后开始在燕郊缴纳社保的人很快就有购房资格。所以现在很多工作也在为后期做准备。

燕郊地产的一位客户经理告诉北青报记者，其实燕郊楼市还是一个房市，成交量略有反弹，但相比上一个还是处于很低的位置。业主挂牌价格的上涨只是一种预期，但在成交量较低的情况下，成交均价等数字并不能准确反映燕郊楼市的实际情况。

以“首尔甜城一期”为例，链家的成交数据显示，2018年12月至今，小区内共有16套面积70-90平方米的同类型房屋(2房)，其中2018年12月7套，2019年1月9套，2019年2月7套，2019年3月10套。2018年10月(市场最低点)，该小区成交均价在-人民币/平方米范围内，2019年1月，2019年2月，成交价格在人民币/平方米至人民币/平方米之间。再加上不同楼层和装修造成的差异，实际上房价的涨幅并不明显，这与一些中介和营销公司声称的20%的涨幅不同。

发现

不限购小型公寓项目。

买家大多来自北京。

与依旧冷清的销售街相比，北青报记者在走访中了解到，燕郊新开盘的不限号公寓楼相对受欢迎。以某房地产为例。地铁22号线(平谷线)在燕郊有燕顺路站，距离楼盘仅1公里左右。

该项目主要包括52-87平方米的平地板和33-44平方米的阁楼，价格约为2万元/平方米。项目生产。

权为40年，兴达置业的销售人员告诉北青报记者，这个项目由于不限购销售很好，大部分都是北京来的客人，有的人一出手就是好几套。“如果买小一点的loft，首付只要40万元左右。”

4月6日上午，北青报记者来到潮白大街边上的上述楼盘的售楼处，门前的停车场已满，停车场里的车牌超过半数显示来自北京，其次是河北、天津、江苏等地。进入售楼处，近百平方米的面积大厅站了好几拨看房客，他们围着沙盘，销售经理们正在给他们逐一讲解。

在大厅靠近门的一侧有一排桌椅，一些看房客当场交钱签约，更靠里屋内，一张桌子上摆着“中国银行签约处”的桌签。工作人员介绍，看房客如果交了首付，直接就能在这里办理贷款，最快一周内就放款。北青报记者在半个多小时里，已经有三个买房客表示了签约的意向。

观点

　　业内人士意见分歧较大

燕郊楼市或有炒作因素

面对燕郊楼市的情况，业内人士的意见分歧比较大。有业内人士认为，随着京津冀区域交通体系等基础设施的优化、北三县与副中心“四统一”规划的落实、地铁平谷线规划调整等市场利好释出，环京楼市在经过一段时间的底部运行后，目前价格已经趋稳，或已经触底反弹。

但也有业内人士认为，燕郊楼市的情况更多是炒作的因素。中原地产首席分析师张大伟认为，燕郊楼市有借势炒作的因素。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在接受中新社记者采访时曾表示，当地开发商、销售代理公司、地产中介等利益关联团体，联合炒作政策放松及其他期望中的规划利好消息，营造抢房氛围。

针对廊坊尤其是北三县炒房氛围再度兴起，北青报记者注意到，廊坊市政府再次强调了“房住不炒”的决心。3月15日，河北省廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动，严查规避限购政策等12种违法销售行为。包括以私下内部认筹、排号等方式蓄客，通过集中选房、雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，通过“空挂”缴纳或补缴社保、个人所得税，违规迁移户口、私下签订买卖合同等方式违反调控政策，或者诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策。

　　文并摄/本报记者朱开云统筹/余美英

20多万一套房 售价20万 要拿多少税

“用一辆车的钱就能买一套房”成为近两个月燕郊一些房地产销售员的潜台词。

从通州一直走到东北，坐童眼高速半小时到三河市燕郊镇。燕郊是河北的一个小镇，面积只有108平方公里，因地处天安门广场以东30公里的地理优势，成为“环京第一城”。因此吸引了一大批“北漂”和投资者，但近10年来并没有摆脱不确定性的增加。

记者实地走访低价楼盘，发现上述项目位于燕郊北部科学城，需要在燕郊再次换车，实际位于高楼镇。在郭克稀土公司公交站下车后，福成新项目尚领时代的销售人员举着宣传房产的广告牌：“来看看房子，单价6680元起，总价不到30万。”

据了解，尚领时代项目位于规划中的平谷线高楼地铁站附近，声称十分钟后到达北京城市副中心。共分8栋，建筑面积3.33万平方米，总建筑面积约13.3万平方米。该物业最大建筑面积为82平方米，最小建筑面积为36平方米。每层10户，共21层。项目于今年年初开工，5月16日在开盘正式开业，2022年可完成移交。

价格由新闻和销售人员计算。房子的实际单价会根据楼层、朝向、面积来计算，最高可以打九折。其实单价6680元的单位很少。具体来说，位于13层的36平米公寓单价已经达到8800元，需要首付15万左右。未来十年，月供只有1400元，这个价格会因楼层和支付方式而变化。

虽然价格诱人，但项目是一套40年历史的商住公寓，交付时是一个毛坯房。样板间没有展示卫生间和卧室隔间，所以是一个开间，需要业主自己规划设计隔断。附近的两个大型商住公寓项目也是如此。更重要的是，周边生活、交通、商业等设施还不完善，未来主要依靠地铁、平谷线，短期内难以提供相应的就业岗位，发展空间有限。

显然，如今被称为“燕郊最后一个价值洼地”的福成尚领时代项目，遵循了福成一贯的低价策略。

图片来源：王婷婷

打廉价牌。

通过镇上的新闻搜索，府城系的产品，比如家居、建材、房产，随处可见。

公开资料显示，富诚地产是燕郊本地开发商，包括公寓、商品房和商业地产，总规模近850万平方米。自2004年以来，阜城先后在燕郊开发了阜城一、五期、上商城一、五期、上商城二期、上商城三期、上商城青年新城、上商城理想新城、阜城尚洁等楼盘。这些项目几乎占据了燕郊的半壁江山，因此福成集团董事长李福成被称为“燕郊李嘉诚”。

当买家已经接受并习惯了新址2万多元/平方米的单价时，傅生的项目东商雅苑去年在开盘以1万元/平方米的价格开工，项目一经推出，立即引爆市场。凭借小户型、总价低的绝对优势，项目在开盘几天内迅速清盘。

然而，与拥有70年产权的东商雅苑不同，虽然《尚领时报》项目也卖得很好，但并没有很快清算，即使单价更低。在开盘，一个多月以来，1700多套房中仍有400多套房。该销售人员告诉界面新闻，目前尚领时代遗留下来的房子大部分是一居室和东西向的房子，南方遗留下来的房子不多，包括两居室。“优点是这个项目北面没有房子，采光好。”

这次，

很难说福成近几年的低价促销没能缓解资金压力，达到快速回笼现金流的目的。低价促销也会导致低质量问题。尤其是在今年很多品牌房企资金链断裂、项目未完成的情况下，需要考虑拍卖行的交付和质量风险。

但不得不说，福成的低价策略在一定程度上搅动了燕郊的房地产市场。

同样位于燕郊北部科学城，毗邻尚领时代，大星杜东时代平均单价不足1万/平米。6月15日，开盘鸿翔22白金屋项目均价8800元/平方米。

值得一提的是，鸿翔22号白金之家的最小房源面积超过20平方米，可一套房交付加1万多精装。“很多人买了好几套，下一排买了，一套办公用，一套投资用。”一位负责该项目的中介表示。

数据显示，5月以来，燕郊新房成交量走出了一个非常高的趋势。

5月，福成在尚领时代率先成交额，项目于5月16日在开盘举行。5月共销售650台，成交额2.73亿元。三湘印象森林海上城5月销售106套，成交额1.9亿元，也取得了不错的销售业绩。夏威夷蓝湾5月实现营业额1.76亿，排名第三。全区共销售1238套，环比增长%，同比增长23.3%；

燕郊楼市能否再迎春天？

燕郊是北票的很多中转站，从2015年开始，燕郊的房价一直在上涨。当时购房贷款没有限制，对户籍和社保也没有要求。只要有钱付首付，就可以买房。

2016年，随着“地铁来了”声音的传入，燕郊楼市迎来了一轮热潮。均价从几千到两万不等，最高的超过了4万。买房子的人络绎不绝。当时，一条著名的中介街每天晚上都灯火通明。

但自2017年3月以来，监管力度不断加大，限购限贷。燕郊楼市逐渐冷清，房价一路下跌，几乎腰斩，亮点不复存在。接下来的几年，起起落落虽小却频繁。

数据显示，2021年5月，燕郊商品房成交量增加，价格下降。

成交681套，环比上涨27%，成交均价元/平方米，环比下降0.3%。

图片来源：环京探索

2021年前半年，燕郊楼市的升量与落户政策放松有些许关系，燕郊放开落户的政策，让一些无力在北京买房的家庭开始考虑在此置业。

中原地产首席分析师张大伟对此表示：“环京的房价绝对已经超跌了，特别是燕郊。燕郊的整体市场目前的价格已经处于低位，落户政策的放松，肯定会带来一些热度，燕郊楼市有望见底，但是落户政策并不能彻底扭转燕郊市场颓势，核心还要看交通和信贷。“

新的利好消息来得很快，6月26日，北京轨道交通M22号线河北段工程在燕郊正式开工建设，西起北京市朝阳区东大桥，东至平谷新城，途经北京市朝阳区、通州区、河北省三河市、平谷区，设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下庄地上车站。

地铁的利好影响着燕郊楼市热度，前文所述的低价公寓项目尚领时代、宏祥22号铂寓等，都距离规划中的高楼地铁站不到一公里。销售人员表示，“等过两年地铁逐渐建设起来，商圈等也会随之而起，预计房价可以翻一倍。”

整体而言，目前的燕郊最近有开始升温的迹象，燕郊新房市场也呈现出修复性增长趋势，但缺乏基本面支撑的燕郊楼市想要再次恢复热度仍然存在难度，未来以价换量或成为燕郊楼市的主旋律。

本文链接：http://www.slxf119.com/6305.html 转载需授权！