无理由退房新规

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365财经网()1月15日

无理由退房新规

近日，东莞市住建局发布《东莞市商品房认购书(范本)》(以下简称认购书模式)，并宣布从3月1日起在全市推广使用。记者注意到，样书中明确了买卖双方的权利和义务，并提出了无理由撤回认购两天的要求。

有业内人士指出，东莞发布认购书模式不允许无故退换认购书，这是对买家权益的一种保护，或者对买家决策有影响，但对市场量价影响不大。

两天的遗憾就够了？

根据《认购书范本》第七条的权利义务约定，乙方(买受人)可在认购书签署之日起两个自然日内书面提出解除认购书并退还定金。如双方未签署《商品房买卖合同》，甲方(卖方)应注销认购书并返还定金。

此外，第七条还要求甲方退还押金，并提出甲方应在乙方提出申请之日起20个工作日内退还押金。东莞市住建局和工商局联合发文表示，列出这些条款的目的是为购房人提供冷静期和缓冲期，避免不合理购房的风险，最大限度减少后续合同纠纷。

需要注意的是，东莞发布的是商品房认购书模式而不是合同模式。所谓认购书，是指商品房买卖双方在签订预售合同或买卖合同前签订的文件，是双方对房屋交易相关事项的确认，包括地址、户型、价格、付款方式、定金等。签署认购书后，买方需要向卖方支付定金。因此，没有理由取消认购，也就是说认购签订后，买受人可以回去要求退还定金，但房价款的支付实际上会在商品房买卖合同签订后执行，所以买受人的后悔期不是要求退还。

从业内人士的角度来看，这些条款等于给了买家一个后悔的机会。广东省房地产研究会常务理事韩雨桐认为，对于极度冲动的购房者来说，这个后悔期还是可以有效果的，如果政策有效，肯定会对购房者的决策产生影响。

不过韩世通也指出，后悔期只有两天，比较短。如果是一周或15天，可能最好给买家充分的考虑和准备。但是，如果后悔期太长，房价发生变化，问题可能会变得更加复杂。

房地产经济学家邓浩志认为，新规是保护消费者利益的措施，尤其是购买对家庭财产影响较大的房子，更应该关注化，关爱消费者。

房企自愿使用的效果如何？

根据东莞市住建局官网披露的信息，该样板房认购书并非强制使用，而是鼓励东莞房地产开发企业自愿使用。使用示范认购书的开发企业不得与买受人签订变更认购书实质性条款的补充协议。

此外，对于采用认购模式并加入东莞市房地产企业诚信联盟，公开承诺诚信经营、守法经营并接受行业和社会公众监督的房地产开发企业，东莞市住建部门将对商品房预售款监管实行差异化优惠政策， 工商部门将优先推荐他们参加遵守合同、看重信用的企业的宣传活动，享受各部门提供的扶持政策和联合奖励。

对于企业使用认购书模式的意愿，韩世通认为部分企业应该采用该模式。与此同时，无论开发人员是采用还是愿意在他们的订阅书中添加条款

在分析新政对市场的影响时，唯一的指标就是政策是否会改变供需关系。据此，邓浩志表示，没有理由退缩，对东莞楼市的影响不会太大。

韩世通还指出，没有理由退出该政策，该政策是中性的，不会像限购、限贷、限售等调控政策那样对楼市产生深刻影响。

在东莞之前，没有一个城市没有理由归还商品房。邓浩志认为，如果东莞的新规运行顺利，其他地方很可能也会效仿。

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一些房屋公司没有理由检查市场营销

虽然从政策层面来说，以前没有哪个城市规定没有理由退房，但在市场层面，一些房地产企业已经利用这一点开展了相关的营销活动。比如恒大在2015年宣布没有理由退房。

覆盖恒大在全国范围内的所有楼盘住宅。

根据当时的公开信息，凡购买恒大所有楼盘住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。

在该规定实施一年后，恒大发布数据称，2015年累计销售亿，销售面积万平方米，退房率仅为0.91%。我们是全行业第一个提出老百姓买房可以无理由退房的发展商，恒大总裁夏海钧去年12月在一次公开活动上表示，希望未来无理由退房成为标志。

除恒大外，佳兆业在广州的未来城项目去年也曾推出购买后半年内无理由退房的营销活动。

本文来源：

无理由退房新规解读

首先，没有理由检查新规定

近日，广州东莞市发布最新购房政策。从今年3月1日起，买受人认购该房产后，两天内不能无故退房。

换句话说，就像网购一样，当地买家可以在规定期限内提出‘无理由取消订阅并返还定金’。

(一)定金可以在签约之日起两个自然日内退还

1月11日，东莞市住房和城乡建设局正式发布《关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》号公告。根据《通知》，买受人要求在认购书签署之日起两个自然日内(不含签署日，下同)注销认购书并返还定金。如果双方都没有签署《商品房买卖合同》，开发商应该退回。

买受人了解上述情况后，未能在约定期限内与开发商协商签订《商品房买卖合同》的，开发商有权取消本次认购。如果开发商取消本次认购，买受人支付的定金不予退还，书面通知送达买受人后，开发商有权将该商品房出售给他人。

(2)开发商不能按时签订合同，需要将双倍定金返还给买方

如果开发商未能在约定期限内与买方协商并签署《商品房买卖合同》，买方有权取消本次认购。如果买受人取消认购书，开发商需要加倍支付买受人的定金。

此外，根据认购规定，从买受人支付认购定金之日起至本次认购终止之日止，开发商将该商品房单独出售给第三方的，开发商应向买受人双倍返还定金。

本次认购产生的任何争议应由双方通过友好协商解决。协商不成的，双方选择向项目所在地人民法院提起诉讼。或者向当地仲裁委员会申请仲裁。

开发商宣布“无理由退房”有三个原因：

一是房屋交付时质量差，无法正常交付，需要无故退房；

二是市场趋势下行，担心老业主闹事，同时为了吸引新业主，如果未来房价下跌，没有理由退房，增加新业主的信心；

第三，一般来说，买房的客户有明确的买房意向，不会随便退房。从这个角度来看，开发商抓住客户的心理，用无理由退房作为营销手段，吸引更多的客户买房。其实就是把房子卖的快一点，尽快去库存。

二.商品房退房程序

1.向开发商发出终止合同的通知。开发商同意的，双方协商办理退房、退款、赔偿损失等事宜。发包人不同意的，应当依法向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求解除合同，发包人应当赔偿相关损失，由法院判决。

2.购房合同解除后，可以请求贷款银行解除商品房担保贷款合同。根据高级人民法院的司法解释，这一请求应当得到法院的支持。

3.优先将开发商返还的购房款返还给具有抵押权的银行，开发商在返还购房款时可以扣除代其偿还的银行款项。

三、如何计算退房违约金

违约金按事先约定支付，双方未达成协议。协商不成的，由法院根据具体情况作出判决。

根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。

《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定赔偿金额的计算方法

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