我的朋友圈全是房地产行业的同事。每次房地产世界不好，房子卖不出去，大家就各种议论，觉得悲观。
但其实这几年这个行业增长很快，年轻人就业有优势。这些年开始工作的人，大部分都没见过房地产真正不好的一天。很多朋友都明白，行情不好就是2014年的行情不好(当然那一年确实不好，但是好像也没那么难。那一年感觉是房地产人放松心态，锻炼身体的好年景)。
1998年亚洲金融危机期间，我没有工作。我真的没感觉到。但是2008年金融危机的时候，当时是在万科总部。想想真正的低迷，我们还是遇到了很多有趣的故事。
一个
在我的记忆中，2007年是我工作以来经济最好的一年。
最好不要只说经济指标好，还要说大家心态好，整个社会的情绪和氛围好。
事实上，在2007年初，房价就开始上涨，而且价格上涨的速度几乎是前所未有的。到年底，一线城市的房价上涨了30%左右，二线城市的房价也在上涨，涨幅略低。无论一线还是二线，所有的售楼处都挤满了人。但是看房价的绝对值，一线城市的房子绝对值是相当便宜的。深圳灌口新盘一万出头，北京邻近四环的房子也差不多这个单价。有人抱怨房子贵，但我想没有一个抱怨的人或者没有预料到未来房子会这么贵。香港房价高的窘境，现在国内大部分大城市都遇到了。
2006年底以来，股市快速上涨，大家对资本市场充满信心。当时最大的优势就是全流通。法人股和流通股没有区别。它统一了大小股东的利益，大股东启动关注股价是一大利好。
06年底开始炒股，开始每天看着同事赚钱。于是在某部门KTV聚会唱歌的时候，一边喝多了，一边和我的领导钱佳成了朋友，他跟我说宝钢可以买。第二天醒来，开了个账户，一个多月好像赚了20%。我非常高兴。后来股票天天涨，同事开始省吃俭用炒a股。各种货币单位成了XX的几手。有一次，钱家大干一场，熬了一夜，宣布要拿出一把万科(30多元一股)请我们吃饭。当时他还没来得及兑现，几年后就兑现了。那顿饭花了万科好几手(8元多一份)。
市场对房地产的态度非常积极，再融资相对宽松。万科2006年增发100亿，在当时是一笔巨款，确实为其后来的发展打下了很大的基础。后来是保利的80亿，最后是中建的400亿。当时郊区市场碧桂园第一次上市，讲述了其5000万平米土地储备的故事，老板一下子成了中国首富。由于之前竞争市场的分布，我们对其几乎一无所知。为了研究他们，我们开车跑遍了广佛周边的碧桂园，感觉是开发商把城市周边的市场做扎实了。当时对碧桂园最大的印象不是高周转，也不是高土地储备，而是在郊区做项目做生活配套，可以扎扎实实的控制成本。居民入住率高，业主满意度高，值得开发和学习。
当时新同事问我们，为什么万科市盈率30多倍我们还觉得能涨。我们回复说，公司业绩每年至少增长30%，市盈率很快就低了。大家都很乐观，最重要的是，看不到任何市场下跌的迹象。当时我并不觉得这是“厉害了，我的国”，但所有人都认为中国正走在追赶的正确道路上，它的高速增长是意料之中的。当时舒东博士做了一系列的人口研究，比如红利、
当时系里牵头做日本研究，开始听起来有点不一样。研究同事还互相分享了日本电影《重返泡沫时代》。研究日本的结论是，从宏观上看，我们并不像危机前的日本，而是更接近危机爆发前的十年。从微观上看，市场开始出现不好的泡沫行情信号。日本房地产泡沫破裂对经济的影响严重，破坏力巨大，在未来的发展中需要警惕。
后来，这个结论在公司会议上告诉了老板王石，受到了老板的批评，认为他太悲观了。许多年后，这位老板写了一本关于这个花絮的书，并一直向当时的系主任刘荣贤道歉。
还有一次，我们采访了国泰君安地产金牌分析师张宇。张宇告诉我们，他觉得房地产行业的再融资和增发是不可持续的。他的意思可能是，资本市场基金永远赶不上房企和比例股权融资的滚雪球式增长。但在当时的市场上，很少有这样的声音。
2
这种转变始于美国金融危机的爆发，
在某个时间，就像突然打开水龙头开关一样，经济环境突然开始恶化。美国爆发次贷危机，进入全球金融危机的第一阶段。每天打开新闻都是坏消息。我记得一个典型的例子是投资银行贝尔斯登。它过去的价格是每股50美元，很快它就和中投公司谈了分一杯羹。股价大概是8美元，然后很快就是2美元，直到破产，更不用说当时投行巨擘雷曼兄弟的倒闭了。
有投资者质疑，美国五大开发商市值不如万科。是否意味着中国房地产存在泡沫？于总是让我们研究它。我们研究后发现，一方面美国前五大开发商的利润并没有大家想象的那么大，另一方面主要是资本市场上国民预期的差异。不仅是房地产行业，当时几乎所有的行业，市盈率最高的都在a股和h股。从市值来看，全球大公司都在中国，工行已经是全球市值最高的公司。
2007年底，在安排的帮助下(现在我觉得，多亏了他们和大通银行的合并，才没有其他投行那么惨)，我们去美国参加了一个美国开发者年会。我们听到很多美国开发商讲述他们的悲剧表现和危机应对策略，会后与他们进行了深刻的交流。我还记得其中一个地产商，他的销量大概是当时美国第八。听说我们是专门从中国过来的，那位高管很热情的接待了我们，还把名片递给了我们。我们发现这位主管姓什么，是大老板的儿子。小老板很勤快，一直以便宜为由劝我们买。的确，当时前十的开发者，PB等于1的很少，大部分都是0.3。
左右，还有0.1的。美国人热情的不得了，都觉得中国人是白衣骑士，是拯救资本主义于水火的天使。
还记得中途在纽约机场转机，我帮大家买了一堆矿泉水，连便利店员都嘟嘟囔囔的跟我开玩笑，还是中国人有钱，快在我们美国多买点东西吧，救救我们的经济。
去洛杉矶拜访最大开发商的西南大区总部，见到了他们的区域总裁，他一见我们，就和我们抱怨他现在这个空荡的大楼，这楼里原来有200多人，现在一半以上都被裁了，他们准备把剩下的对外出租节省费用。还去看了美国知名的豪宅发展商的各种项目，TB是发展商里那轮危机表现最好的，但是售楼处里也到处都是今日特价和打折。TB说特别想和我们合作，谈来谈去我们明白他们不是特别有钱，中国对他们也没有特别大战略意义，只是他们觉得美国不好做了。
从香港去美国的飞机上读了一本书叫，
一个瑞士的分析员写的，港版翻译成《景气为什么会循环》，这书里讲的地产周期特有意思，强调说房地产是周期之母。我在飞机上读完了地产周期的几章，还把这几章回国后复印给部门同事。
等到一年半后这本书在国内出了简体中文版，翻译的名字改叫《逃不开的经济周期》。腰封上还大大的写着广告说，普通人如果能早读此书就能躲开金融危机的杀伤。
我觉得这个书名翻译的还挺准确，腰封纯粹是胡说。
3
2008
年就是我工作后经济形势最糟糕的一年，
危机很快传导到国内了，最直观的感受是A股天天跌，甚至有同事股票跌了90%（这位同事是我），09年初我的领导孙嘉拿张报纸告诉我，“牛，你的重仓股入选了南方周末08年股票下跌榜，排名第二。”我当时心里五味杂陈，专业投资人员沦为部门笑柄，好可悲！
外需不振，外贸很快下行，迅速传递到实体经济的方方面面。
我那时每月都往返深圳北京，机票折扣特低，单程一般就600块左右，航班上都是空空的，大飞机能轻易找个后排连座睡觉。09年初有同学从天津来深圳工作，买的房子就是企业主关闭企业后贱卖的，打了狠折。
房价确实跌了，07年的涨幅基本都跌回去了。
开发商应对库存压力，开始纷纷降价，政府有些手足无措，心里没底，手上没招。准业主有不理智的，打砸抢的，在杭州，买房买贵的客户就砸了万科的售楼处。更多准业主还算理智，我们在梅林总部就总能看见楼下东莞业主赶来拉条幅和平示威。
开发商内部常谈的是减员增效，成本对标，产品重新定位。
08年也是公司第一次给土地提减值，也对投资头脑发热做了内部检讨。年会上郁总讲话是十句大白话。第一句就是：“买错地是最大的风险。”现在还记得。
应届毕业生招聘也压缩了。
那年招聘的新动力只有不到30个人，从万科开始大规模招毕业生就没有这么少过，估计现在统计还在万科在职的新动力，这年进来可能已经成断层没有了。各地在裁员，能用的后台人员都去前线卖房子。
投资人员最危险。
短期内用不上的投资人员群体只好拉来做研究，做城市地图，做竞争对手的对标学习。全国只要有个热销项目就赶紧去看看有啥先进经验。我记得跑去温州看过5万块销售的绿城鹿城广场，还记得世道不好时大卖特卖的北京三里屯SOHO。
最不好时，还收到一些债券的推销邮件，
当时有个债券推销邮件颇令人心动，绿城十个月就到期的企业债券收益率66%，被吸引的准备买时，请教了部门里最懂资本市场的张伟明同学。他说买债都是在赌绿城不死，但如果绿城不死，最后涨的更多的应该是股票而不是债券。恍然大悟，全部门都在小明同学带动下，开户买了一票看似坚持不住的港股低价地产股（比如雅居乐、合生创展等），最后一年都赚了四五倍。
当然，熊市亏掉了90%，牛市翻了五番，仍然是本金亏一半，这个道理让我明白了，炒股票能在熊市止损和牛市盈利一样重要。
最后整个市场恢复还是靠中央政府开出四万亿的大药方，
龚方雄开始在媒体说政府酝酿万亿级的经济刺激时，大家都不信，等实施才见到这个大刺激的威力。后来12年，14年还见到几个小下跌，但波澜壮阔程度都和08年远不能比。房价就这样调控中一路忽忽悠悠的上来了，直到今天。
4
到今天，回想起那轮危机还心有余悸，怎么看待经济周期，怎么看待债务？
经济周期起起落落，叠加杠杆后被放大，层层加杠杆就像是个加速器，让好的时候更好，坏的时候更糟，最后酿成大的金融危机，10年一次。
前一阵子的新书《穿越债务周期》特热，还没翻译出版就和
上本通俗易懂的畅销书《原则》一样受欢迎，主要是问题提的很合事宜。现在中国有多糟糕？按照Ray的逻辑，如果债务大部分都是可控的本币债务，似乎还好。
08年钱嘉去MIT念书时还给我们远程发邮件，近距离观察金融危机谈感想，总结说GE这样的百年明星企业最后还是死在了短债长投上。金融危机后的GE就回归工业制造本业了，现在没了金融加持帮忙加速扩张的好处，似乎也少了金融市场波动的影响。金融业务太复杂，做实业的人难把握。怎么管理债务的总量、期限，保证资产的流动性，避免短期的流动性危机。破产都是赶在没有现金流，刚好又缺乏流动性好的资产。
很多人也都在谈逆周期投资，看似有很大收益，但实际上困难重重。
企业越大似乎越难做到，逆周期是和一般看法作斗争，和人性作斗争。金融危机后，我们在总部做了一个权益负债比管理的报告，说企业穿越周期的核心是管理负债率，对杠杆应该做到逆势加一点，高点减一点。回头看这都是正确的废话，逆势可能情况是一直在还钱去杠杆，但是资产缩水，负债率还是会涨上去。到了顺势时，谁舍得降杠杆？谁能确定舞会结束的钟声何时敲响？谁能忍受踏空的煎熬？现实中往往表内减下去的杠杆表外还给加回来。
回头看最现实的管理风险办法还是考虑危机预案，危机发生能有短期救命钱就行，即使高利贷也行，贱卖资产也行，毕竟这部分处理占比总有限，危机下活下去还是第一位的。
危机直面人性。大家都知道“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”但我们既是这句话里的“我”，也是这句话里的“别人”。市场总会在我们最有信心的时候崩盘，在我们普遍绝望时才翻转，猜测市场变化的成功率没有我们想象的高。虽然现在普遍观念都觉得09年大放水救经济有点牛刀杀鸡，但是当时谁都紧张，美国政府也执行了QE。再做一次选择，政府估计大概率还是救市。
但副作用也有，经过08年调控一役，政府对自己控制经济的自信度提高了，后面越来越强大闲不住的行政之手，其实都是那轮救市后的政策选择后遗症。凯恩斯主义大家都会了，但是什么时候退出凯恩斯主义，这是个更难的问题。
5
有种说法是历史总在重复，但每次都略有不同。还有种说法是我们每次总觉得这次不一样，事后看不过是历史的重复。我觉这两种说法都对，经济大潮起起伏伏，既然我们经过了08年那波剧烈变动，既然我们更有经验，希望我们能面对未来危机时，能应对的更好一些。
做不到应对的更好，起码应该做到更宽心一些，更有信心一些。
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